안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼에서는 2025년 11월 4주차에 등기된 서울 빌딩 실거래 6건을 정리합니다. 강남구 논현·청담, 중구 필동·저동, 종로구 효제·익선동을 아우르는 35억부터 183.5억 원까지 폭넓은 가격대로, 도심 근린생활시설과 강남권 사옥형 자산이 한 주에 어떻게 거래되었는지를 한눈에 비교할 수 있는 데이터셋입니다. BLOC는 매주 권역별 가격, 평당가, 용도지역, 활용지표를 동일한 포맷으로 누적해 의사결정에 필요한 시계열 비교 기준을 만들어 갑니다.
25년 11월 4주차 강남·종로·중구 거래 흐름
이번 주 실거래의 특징은 가격대 양극화입니다. 강남구 논현·청담은 100억 원을 상회하는 사옥·임대 자산이, 중구·종로 도심은 30~40억 원대 꼬마빌딩이 동시에 손바뀜됐습니다. 평당 토지가만 보면 강남구 논현동이 평당 18,249만 원으로 도심권의 두 배 이상이며, 종로 익선동은 신축 프리미엄을 반영한 평당 10,147만 원으로 도심 평균을 윗돌고 있다는 점이 눈에 띕니다. 한편 같은 도심권 일반상업지역에서도 중구 저동2가는 평당 9,971만 원, 종로 효제동은 평당 8,085만 원으로 미시 입지에 따른 단가 차이가 명확하게 드러납니다.
강남구 논현동 86-15 — 183.5억 원 사옥형 빌딩
- 거래금액: 183.5억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 332.4 ㎡ (100.55평 / 평당 18,249만 원)
- 연면적: 1019.46 ㎡ (308.39평 / 평당 5,950만 원)
- 건폐율: 59.84% / 용적률: 249.63%
- 건축년도: 2003
2003년 준공된 논현동 100평대 대지 빌딩으로, 제3종일반주거에서 용적률 249.63%까지 끌어올린 사례입니다. 연면적 평당 5,950만 원은 같은 강남권 청담동 거래(평당 5,105만 원)보다 약 17% 높으며, 사옥 수요와 임대형 투자수요가 동시에 경쟁한 가격대로 해석됩니다.
강남구 청담동 8-2 — 148억 원 토지형 자산
- 거래금액: 148억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 354 ㎡ (107.09평 / 평당 13,821만 원)
- 연면적: 958.31 ㎡ (289.89평 / 평당 5,105만 원)
- 건폐율: 49.61% / 용적률: 197.82%
- 건축년도: 1989
1989년 준공 노후 건물이지만 대지 107.09평으로 향후 신축·리모델링 여지가 큰 청담동 자산입니다. 평당 토지가 13,821만 원은 논현동 거래 대비 24% 낮은 수준으로, 같은 제3종일반주거에서도 미시 입지에 따른 가격 격차가 뚜렷합니다.
중구 필동2가 116-3 — 147.5억 원 도심 대형 필지
- 거래금액: 147.5억 원
- 용도지역: 제1종일반주거
- 대지: 643.6 ㎡ (194.69평 / 평당 7,576만 원)
- 연면적: 2175.51 ㎡ (658.09평 / 평당 2,241만 원)
- 건폐율: 59.99% / 용적률: 148.51%
- 건축년도: 2012
중구 필동2가의 이번 사례는 도심에서 좀처럼 보기 힘든 194.69평의 대형 필지가 핵심입니다. 제1종일반주거 한도 안에서 용적률 148.51%로 연면적 658.09평을 확보했으며, 연면적 평당 2,241만 원은 이번 주 6건 중 가장 낮은 단가입니다. 도심 대형 필지의 희소성을 자산화한 거래로 평가됩니다.
중구 저동2가 46-8 — 39억 원 일반상업 꼬마빌딩
- 거래금액: 39억 원
- 용도지역: 일반상업
- 대지: 129.3 ㎡ (39.11평 / 평당 9,971만 원)
- 연면적: 906.36 ㎡ (274.17평 / 평당 1,422만 원)
- 건축년도: 1969
명동·을지로 배후 일반상업지역에 위치한 1969년 준공 노후 빌딩으로, 토지 평당 9,971만 원은 종로 효제동(8,085만 원)보다 23% 높습니다. 토지 39.11평의 코어 자산형 매물로 신축 재개발 시 일반상업 용적률 활용 여지가 큽니다.
종로구 효제동 48 — 35억 원 도심 30억대
- 거래금액: 35억 원
- 용도지역: 일반상업
- 대지: 143.1 ㎡ (43.29평 / 평당 8,085만 원)
- 연면적: 428.99 ㎡ (129.77평 / 평당 2,697만 원)
- 건폐율: 64.86% / 용적률: 242.38%
- 건축년도: 1994
1994년 준공된 종로 도심 일반상업지역 빌딩입니다. 건폐율 64.86%, 용적률 242.38%로 일반상업 기준 평균 활용도이며, 35억 원이라는 진입 장벽이 낮은 가격대로 임대형 투자자가 접근 가능한 매물입니다. 연면적 평당 2,697만 원은 같은 일반상업의 저동2가 거래 대비 약 90% 높은 수준입니다.
종로구 익선동 166-5 — 47.7억 원 2022년 신축
- 거래금액: 47.7억 원
- 용도지역: 일반상업
- 대지: 155.4 ㎡ (47.01평 / 평당 10,147만 원)
- 연면적: 176.47 ㎡ (53.38평 / 평당 8,936만 원)
- 건폐율: 59.22% / 용적률: 118.56%
- 건축년도: 2022
익선동 한옥거리 인근의 2022년 신축 자산입니다. 일반상업이면서 용적률 118.56%로 낮은 활용도지만, 평당 8,936만 원이라는 높은 연면적 단가가 신축 프리미엄과 익선동 상권 브랜드 가치를 보여줍니다. 토지 평당 10,147만 원으로 종로 효제동 대비 26% 프리미엄이 형성되어 있습니다.
BLOC 시사점
이번 11월 4주차 데이터에서 BLOC가 주목하는 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 강남구 논현·청담은 100억 원대 사옥·임대 자산에서 평당 토지가 18,249만 원 — 13,821만 원의 격차를 보이며 같은 자치구 안에서도 미시 입지 프리미엄이 컸습니다. 둘째, 중구·종로 도심은 35억 원대 노후 꼬마빌딩과 47.7억 원대 신축 자산이 한 주에 동시 거래되며 자산 유형의 양극화가 진행 중입니다. 셋째, 중구 필동2가 194.69평 대형 필지처럼 도심 희소 필지가 100억 원대 후반에 손바뀜한 점은 도심 재정비 기대감을 반영하는 신호로 읽힙니다. BLOC는 다음 칼럼에서도 서울 권역별 실거래 데이터를 같은 형식으로 비교 가능하도록 정리할 예정입니다.
