안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 리포트는 2025년 12월 1주차(계약일 2025년 11월 1일~7일) 기준으로 신고된 서울 빌딩 실거래 9건을 정리한 결과입니다. 연남·성수·이태원·종로 등 시장의 관심도가 높은 권역이 같은 주에 동시에 잡혔다는 점에서, 단건이 아니라 권역별 가격대·평당가·용도지역을 횡으로 비교해 보기 좋은 한 주였습니다.
이번 주 한눈에 — 280억 대형 거래와 평당 17,855만 원 도심 최고가
9건 중 거래금액 상위는 마포구 연남동 361-17의 280억 원, 강동구 길동 414-3의 162.35억 원, 용산구 이태원동 116-15의 160억 원 순이었습니다. 대지 평당가 기준으로는 종로구 관철동 6-4가 평당 17,855만 원으로 가장 비쌌고, 성수동2가 316-42가 평당 15,957만 원, 이태원동 116-15가 평당 12,416만 원으로 뒤를 이었습니다. 도심 일반상업지역, 성수 준공업지역, 이태원 메인 권역이라는 세 가지 서로 다른 상권 유형이 평당가 상위 3개를 나눠 가졌다는 점이 흥미롭습니다.
1. 마포구 연남동 361-17 — 280억 대형 거래
- 거래금액 280억 원
- 용도지역 제2종일반주거지역
- 연면적 1473.12 ㎡ (445.62평 / 평당 6,283만 원)
- 대지 1619.1 ㎡ (489.78평 / 평당 5,717만 원)
- 건폐율 32.42%, 용적률 62.70%
- 건축년도 1992
대지 489.78평 규모의 대형 부지가 280억 원에 손바뀜한 건이 이번 주의 헤드라인입니다. 연남동 메인 상권과 가까운 입지에서 제2종일반주거지역으로 분류된 대형 자산이 시장에 풀린 사례로, 향후 리모델링·재건축 트랙이 모두 열려 있는 케이스로 해석할 수 있습니다.
2. 마포구 도화동 25-4 — 30억 소형 꼬마빌딩
- 거래금액 30억 원
- 용도지역 제2종일반주거지역
- 연면적 155.51 ㎡ (47.04평 / 평당 6,377만 원)
- 대지 86.6 ㎡ (26.20평 / 평당 11,452만 원)
- 건폐율 78.65%, 용적률 157.26%
- 건축년도 1962
대지 26평대 소형 꼬마빌딩으로, 건축년도가 오래된 노후 건물입니다. 다만 마포·공덕 도심 접근성 덕분에 대지 평당 11,452만 원 수준의 단가가 형성됐고, 30억 원대 소형 꼬마빌딩 수요가 여전히 살아있다는 신호로 읽을 수 있습니다.
3. 성동구 성수동2가 316-42 — 평당 15,957만 원, 성수 메인
- 거래금액 53억 원
- 용도지역 준공업지역
- 연면적 178.94 ㎡ (54.13평 / 평당 9,791만 원)
- 대지 109.8 ㎡ (33.21평 / 평당 15,957만 원)
- 건폐율 57.05%, 용적률 114.10%
- 건축년도 1986
성수 메인 권역의 준공업지역 매물로, 대지 평당 15,957만 원은 이번 주 9건 중 두 번째로 높은 단가입니다. F&B·쇼룸·브랜드 사옥 수요가 두꺼운 권역답게 53억 원대에서도 평당가가 도심 일반상업지역과 견줄 수준으로 형성됐습니다.
4. 성동구 성수동2가 269-125 — 45억 준공업
- 거래금액 45억 원
- 용도지역 준공업지역
- 연면적 215.7 ㎡ (65.25평 / 평당 6,897만 원)
- 대지 132 ㎡ (39.93평 / 평당 11,270만 원)
- 건축년도 1992
같은 성수동2가 권역이지만 입지에 따라 대지 평당 단가가 11,270만 원으로 316-42 대비 약 4,687만 원 낮게 형성됐습니다. 성수 안에서도 메인·외곽 단가 격차가 분명하게 드러나는 비교 사례로 활용할 수 있습니다.
5. 종로구 관철동 6-4 — 도심 일반상업, 평당 17,855만 원
- 거래금액 52.5억 원
- 용도지역 일반상업지역
- 연면적 451.03 ㎡ (136.44평 / 평당 3,848만 원)
- 대지 97.2 ㎡ (29.40평 / 평당 17,855만 원)
- 건폐율 77.82%, 용적률 383.21%
- 건축년도 1974
종각·종로2가 도심 일반상업지역의 고용적률(383.21%) 건물입니다. 대지가 29.40평으로 작지만 연면적 136.44평을 뽑아내는 구조이기 때문에 연면적 평당가는 3,848만 원으로 낮고, 대지 평당가는 17,855만 원으로 9건 중 최고치입니다. 도심 임대수익형 자산의 전형적인 단가 구조입니다.
6. 종로구 가회동 206 — 북촌 인접 30억
- 거래금액 30억 원
- 용도지역 제1종일반주거지역
- 연면적 101.82 ㎡ (30.80평 / 평당 9,740만 원)
- 대지 86 ㎡ (26.02평 / 평당 11,532만 원)
- 건폐율 73.03%, 용적률 118.40%
북촌 한옥지구 인접 권역의 제1종일반주거지역 매물입니다. 30억 원이라는 절대 가격은 부담스럽지 않지만, 제1종일반주거지역 특성상 개발 여력은 제한적이고 입지 프리미엄과 희소성에 무게가 실리는 케이스입니다.
7. 강동구 길동 414-3 — 162.35억, 일반상업지역 대형
- 거래금액 162.35억 원
- 용도지역 일반상업지역
- 연면적 436.4 ㎡ (132.01평 / 평당 12,298만 원)
- 대지 632.8 ㎡ (191.42평 / 평당 8,481만 원)
- 건폐율 54.42%, 용적률 57.59%
- 건축년도 1985
강동 길동 일반상업지역의 대지 191.42평 대형 매물이 162.35억 원에 손바뀜했습니다. 현재 용적률이 57.59%로 매우 저활용 상태라, 일반상업지역 법정 한도 대비 잔여 용적이 큰 만큼 신축·증축 시 가치 상승 여력이 큰 케이스로 볼 수 있습니다.
8. 용산구 이태원동 116-15 — 160억, 평당 12,416만 원
- 거래금액 160억 원
- 용도지역 제1종일반주거지역
- 연면적 893.19 ㎡ (270.19평 / 평당 5,922만 원)
- 대지 426 ㎡ (128.87평 / 평당 12,416만 원)
- 건폐율 55.22%, 용적률 97.11%
- 건축년도 1989
이태원 메인 권역 제1종일반주거지역의 160억 원 거래입니다. 외국인 관광객 수요 회복과 함께 이태원·한남 라인이 다시 주목받는 흐름이 평당 12,416만 원이라는 단가에 반영된 것으로 해석됩니다.
9. 광진구 구의동 243-23 — 65억, 강북 동부 상업
- 거래금액 65억 원
- 용도지역 일반상업지역
- 연면적 538.42 ㎡ (162.87평 / 평당 3,991만 원)
- 대지 188.1 ㎡ (56.90평 / 평당 11,423만 원)
- 건축년도 1973
광진구 구의동 일반상업지역 65억 원 매물로, 대지 56.90평 규모입니다. 연면적 평당 3,991만 원, 대지 평당 11,423만 원으로 강북 동부 상업 권역의 일반상업지역 가격대를 가늠해볼 수 있는 레퍼런스입니다.
BLOC 시사점
이번 주 9건에서 읽히는 시그널은 세 가지입니다. 첫째, 도심 일반상업지역(관철동)·성수 준공업지역(316-42)·이태원 메인(116-15)이 모두 평당 12,416만 원~17,855만 원 구간에 들어오면서, '고평당가 권역'이 강남 외부로도 확실히 확장되어 있다는 점입니다. 둘째, 같은 동(성수동2가) 안에서도 메인·외곽 단가 차이가 평당 4,687만 원 가까이 벌어지는 만큼, 권역 단위가 아닌 블록·번지 단위 비교가 갈수록 중요해집니다. 셋째, 길동 414-3처럼 일반상업지역인데 현 용적률이 57.59%에 그치는 저활용 자산은, 절대 가격이 크더라도 잔여 용적 가치까지 같이 평가해야 실거래 단가가 비싼지 싼지 가늠할 수 있습니다.
실거래는 단건이 아니라 주차 누적·권역 비교로 보는 편이 훨씬 선명합니다. BLOC은 다음 주에도 같은 형식으로 서울 빌딩 실거래 사례를 정리해 업데이트하겠습니다.
