안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 리포트에서는 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 2025년 11월 8일부터 11월 15일까지의 계약 건 가운데 서울 빌딩 매각사례 9건을 권역별로 정리합니다. 송파·성동·광진·중구를 가로지르는 이번 9건은 강남 외 권역에서도 100억대 이상 거래가 활발히 형성되고 있다는 점, 그리고 같은 자치구 안에서도 용도지역에 따라 대지 평당가가 크게 갈린다는 점을 동시에 보여 줍니다.
강남 외 권역에서 100억대 거래가 늘어나는 흐름
9건의 거래금액을 단순 합산하면 1,033.4억 원이며, 그 중 100억 이상 사례가 송파구 방이동 24(210억), 성동구 성수동2가 315-53(190억), 중구 회현동1가 133-1(155억), 중구 다동 50(147.6억), 송파구 석촌동 173-7(117.6억) 등 다섯 건에 달합니다. 강남 3구 중에서도 송파, 그리고 성수·중구 도심으로 자본이 흩어지는 흐름이 한 주 단위 실거래에서도 또렷합니다. 같은 자치구 안에서도 용도지역이 일반상업이냐, 준공업이냐, 제2·3종일반주거냐에 따라 대지 평당가가 6,117만 원에서 39,829만 원까지 6배 이상 벌어진다는 점은 매입 검토 시 가장 먼저 봐야 할 변수입니다.
송파구 방이동 24 — 일반상업 210억 거래
건물 개요
- 소재지 : 송파구 방이동 24
- 거래금액 : 210억 원
- 용도지역 : 일반상업
- 연면적 : 2138.32 ㎡ (646.84평 / 평당 3,247만 원)
- 대지 : 524.4 ㎡ (158.63평 / 평당 13,238만 원)
- 건폐율 : 54.83%
- 용적률 : 252.67%
- 건축년도 : 1991
Selling Point
- 송파구 핵심 상업 권역에 위치한 일반상업 부지로, 용적률 여유와 코너성 양면 가치를 모두 검토할 수 있는 자산입니다.
- 대지 158.63평, 연면적 646.84평으로 단일 임대보다는 멀티 테넌트형 운영이 자연스러운 규모입니다.
송파구 석촌동 173-7 — 제3종일반주거 117.6억 거래
건물 개요
- 소재지 : 송파구 석촌동 173-7
- 거래금액 : 117.6억 원
- 용도지역 : 제3종일반주거
- 연면적 : 534.36 ㎡ (161.64평 / 평당 7,275만 원)
- 대지 : 271.6 ㎡ (82.16평 / 평당 14,314만 원)
- 건축년도 : 1983
Selling Point
- 석촌호수·잠실 권역의 배후 수요를 흡수할 수 있는 제3종일반주거 입지로, 대지 평당 14,314만 원의 가격대가 형성되었습니다.
- 같은 블록 내 173-6 사례와 직접 비교가 가능한 흔치 않은 듀얼 거래 케이스입니다.
송파구 송파동 42-6 — 제2종일반주거 신축 65억 거래
건물 개요
- 소재지 : 송파구 송파동 42-6
- 거래금액 : 65억 원
- 용도지역 : 제2종일반주거
- 연면적 : 562.37 ㎡ (170.12평 / 평당 3,821만 원)
- 대지 : 274.7 ㎡ (83.10평 / 평당 7,822만 원)
- 건폐율 : 59.63%
- 용적률 : 192.76%
- 건축년도 : 2019
Selling Point
- 건축년도 2019의 사실상 신축급 자산으로, 노후 건물 비중이 높은 송파구 일반주거지에서 희소한 매물 포지션입니다.
- 건폐율 59.63%, 용적률 192.76%로 제2종일반주거 한도에 근접해 운영 효율을 확보한 구조입니다.
송파구 석촌동 173-6 — 제3종일반주거 62.4억 거래
건물 개요
- 소재지 : 송파구 석촌동 173-6
- 거래금액 : 62.4억 원
- 용도지역 : 제3종일반주거
- 연면적 : 448.11 ㎡ (135.55평 / 평당 4,603만 원)
- 대지 : 217.2 ㎡ (65.70평 / 평당 9,497만 원)
- 건축년도 : 1987
Selling Point
- 동일 블록의 173-7 사례(평당 14,314만 원) 대비 대지 평당 9,497만 원으로, 같은 권역 안에서도 가격 분포의 폭을 확인할 수 있는 사례입니다.
- 제3종일반주거 입지의 안정적 임대 수요 기반을 활용할 수 있는 중형 자산입니다.
성동구 성수동2가 315-53 — 준공업 신축 190억 거래
건물 개요
- 소재지 : 성동구 성수동2가 315-53
- 거래금액 : 190억 원
- 용도지역 : 준공업
- 연면적 : 432.39 ㎡ (130.80평 / 평당 14,526만 원)
- 대지 : 157.7 ㎡ (47.70평 / 평당 39,829만 원)
- 건폐율 : 58.90%
- 용적률 : 278.42%
- 건축년도 : 2025
Selling Point
- 건축년도 2025의 준공급 신축, 대지 평당 39,829만 원으로 이번 9건 중 단연 최고가 자산입니다.
- 성수 준공업 권역의 리테일·오피스 컨버전 수요를 흡수할 수 있는 프라임 입지로 평가됩니다.
- 용적률 278.42%로 준공업 한도를 충실히 활용한 효율적 설계입니다.
성동구 홍익동 396-1 — 제2종일반주거 33억 거래
건물 개요
- 소재지 : 성동구 홍익동 396-1
- 거래금액 : 33억 원
- 용도지역 : 제2종일반주거
- 연면적 : 400.83 ㎡ (121.25평 / 평당 2,722만 원)
- 대지 : 138.3 ㎡ (41.84평 / 평당 7,888만 원)
- 건폐율 : 92.94%
- 용적률 : 272.31%
- 건축년도 : 1969
Selling Point
- 건폐율 92.94%·용적률 272.31%로 기성 건폐율 초과 양상이 뚜렷한 노후 자산이며, 신축·리포지셔닝 전략의 검토가 필요합니다.
- 거래금액 33억 원의 중소형 가격대로, 성동구 진입가 매물 포지션으로 활용 가능합니다.
광진구 화양동 23-21 — 준주거 52.8억 거래
건물 개요
- 소재지 : 광진구 화양동 23-21
- 거래금액 : 52.8억 원
- 용도지역 : 준주거
- 연면적 : 455.8 ㎡ (137.88평 / 평당 3,829만 원)
- 대지 : 218.2 ㎡ (66.01평 / 평당 7,999만 원)
- 건축년도 : 1983
Selling Point
- 건국대·세종대 학원가와 화양동 상권의 교차 수요를 동시에 노릴 수 있는 준주거 입지입니다.
- 대지 66.01평, 거래금액 52.8억 원으로 광진구 진입가 영역의 표본 사례에 해당합니다.
중구 회현동1가 133-1 — 제2종일반주거 155억 거래
건물 개요
- 소재지 : 중구 회현동1가 133-1
- 거래금액 : 155억 원
- 용도지역 : 제2종일반주거
- 연면적 : 2085.8 ㎡ (630.95평 / 평당 2,457만 원)
- 대지 : 837.7 ㎡ (253.40평 / 평당 6,117만 원)
- 건축년도 : 1958
Selling Point
- 대지 253.40평의 대형 필지로, 도심 중구에서 흔치 않은 단일 블록 단위 자산입니다.
- 명동·남대문 배후의 외국인 관광객·리테일 수요를 흡수할 수 있는 입지이며, 건축년도 1958의 노후도를 고려한 신축·리노베이션 시나리오 검토가 자연스럽습니다.
중구 다동 50 — 일반상업 147.6억 거래
건물 개요
- 소재지 : 중구 다동 50
- 거래금액 : 147.6억 원
- 용도지역 : 일반상업
- 연면적 : 1089.81 ㎡ (329.67평 / 평당 4,477만 원)
- 대지 : 162.6 ㎡ (49.19평 / 평당 30,008만 원)
- 건축년도 : 1964
Selling Point
- 도심 다동 핵심 오피스 권역의 일반상업 부지로, 대지 평당 30,008만 원의 도심 코어 가격대를 형성했습니다.
- 건축년도 1964의 노후 자산이지만 입지 자체가 토지 가치 중심의 자산 가격을 견인하고 있습니다.
BLOC 시사점
이번 9건은 같은 한 주 사이에 발생한 거래임에도 대지 평당가가 6,117만 원에서 39,829만 원까지 펼쳐졌습니다. 송파권은 일반상업(방이동 24, 평당 13,238만 원)과 제2·3종일반주거 사이의 가격 차이가 1.7배 이상 벌어졌고, 성동권은 성수 준공업이 평당 39,829만 원으로 도심 다동(30,008만 원)을 추월한 사례까지 등장했습니다. 반대로 중구 회현동·다동의 도심 자산은 건축년도 1958·1964로 노후도가 높지만 토지 가치가 매매가의 본질이라는 점을 다시 확인시켜 줍니다. BLOC는 권역별 평당가, 용도지역, 건축년도라는 세 축을 동시에 비교하지 않은 단순 평균 지표가 서울 상업용 자산의 실제 가격 구조를 왜곡할 수 있다고 봅니다. 다음 리포트에서도 같은 형식으로 주간 실거래를 누적해 권역별 가격 곡선을 추적하겠습니다.
해당 매각사례는 국토교통부 실거래가 공개시스템 상, 계약일 2025.11.08 ~ 2025.11.15 기준 확인분이며, 법적 효력이 없는 참고용 자료입니다. 금액 및 내용은 변경될 수 있다는 점 참고 부탁드립니다.
