안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 회차에서는 서울 한강 이남 4개 자치구 — 강남구·서초구·송파구·강동구 — 에서 최근 거래된 꼬마빌딩 7건을 한자리에 모았습니다. 거래금액은 26억 원에서 77억 원까지, 대지 평당가는 3,596만 원에서 14,479만 원까지 약 4배의 스펙트럼을 보입니다. 같은 "강남권 이남"이라는 한 단어로 묶이지만, 실제 가격 구조는 자치구·동·역세권에 따라 전혀 다른 시장이라는 점이 7건의 비교에서 분명하게 드러납니다.
한강 이남 꼬마빌딩, 신축·노후·토지 세 갈래로 갈리는 가격대
7건의 평당가를 거칠게 분류하면 세 그룹으로 나뉩니다. 첫째, 대지 평당 1억 4천만 원대의 "신축·준신축 코어" 그룹은 강남 논현 217-4(2024년 신축)와 송파 잠실 186-14(2019년 준신축)입니다. 두 매물은 거래금액 자체가 77억·73억 원으로 가장 높고, 건축년도가 가까울수록 토지가 아닌 "신축 프리미엄"이 가격에 반영되는 구조입니다.
둘째, 대지 평당 5천만~8천만 원대의 "서초·송파 중간 구간"입니다. 서초 방배동 811-20(7,905만 원), 방배동 811-19(5,862만 원), 송파 가락동 70-12(4,500만 원), 잠실동 201-10(4,719만 원)이 여기에 들어갑니다. 1985~1992년 사이 건축물이 대부분으로, 토지 가치를 기본으로 깔고 노후 건물 리모델링·재건축 옵션을 검토하는 매입 케이스에 해당합니다.
셋째, 대지 평당 3,596만 원의 "강동 고덕" 단일 그룹입니다. 강동 고덕 643-3은 거래금액 26억 원, 대지 72.30평으로 한강 이남 4개 자치구 중 진입가가 가장 낮은 영역입니다. 같은 제2종일반주거지역이라도 자치구가 바뀌면 평당가가 송파 가락(4,500만 원) 대비 약 20% 낮아지는 위치 기반 디스카운트가 관찰됩니다.
강남구 논현동 217-4 — 2024년 신축 77억, 학동역 도보권
건물 개요
- 소재지 : 강남구 논현동 217-4
- 거래금액 : 77억 원
- 용도지역 : 제2종일반주거
- 대지 : 175.8㎡ (53.18평 / 평당 14,479만 원)
- 연면적 : 596.08㎡ (180.31평 / 평당 4,270만 원)
- 건폐율 : 59.49% / 용적률 : 198.89%
- 건축년도 : 2024 / 근처 지하철역 : 학동역
7건 중 거래금액(77억 원)과 건축년도(2024년) 양쪽에서 모두 최고치입니다. 대지 평당 14,479만 원은 강남 신축 토지 가격대로, 매입자 입장에서는 즉시 임대·운영이 가능한 신축 프리미엄을 함께 사는 구조입니다. 용적률 198.89%로 제2종일반주거 한도를 충실히 채워 연면적 596.08㎡(180.31평)를 확보했습니다.
서초구 방배동 811-20 — 내방역 44.5억, 1986년식
건물 개요
- 소재지 : 서초구 방배동 811-20
- 거래금액 : 44.5억 원
- 용도지역 : 제3종일반주거
- 대지 : 186.1㎡ (56.30평 / 평당 7,905만 원)
- 연면적 : 249.96㎡ (75.61평 / 평당 5,885만 원)
- 건축년도 : 1986 / 근처 지하철역 : 내방역
방배동 단독·근생 혼재지 안에 있는 1986년식 건물입니다. 제3종일반주거 지역이지만 토지 평당가는 7,905만 원으로 같은 동 인접 사례(811-19) 대비 다소 높은 편이며, 거래금액 44.5억 원은 서초 진입가 구간으로 분류할 수 있습니다.
서초구 방배동 811-19 — 내방역 40.5억, 1985년식 인접지
건물 개요
- 소재지 : 서초구 방배동 811-19
- 거래금액 : 40.5억 원
- 용도지역 : 제3종일반주거
- 대지 : 228.4㎡ (69.09평 / 평당 5,862만 원)
- 연면적 : 249.32㎡ (75.42평 / 평당 5,370만 원)
- 건축년도 : 1985 / 근처 지하철역 : 내방역
위의 811-20과 지번이 인접한 1985년식 건물입니다. 대지가 69.09평으로 인접 매물보다 넓고, 대지 평당가는 5,862만 원으로 약 25% 낮습니다. 두 필지를 동시에 검토하는 매입자라면 합필·통매각 시너지를 평가해 볼 만한 구도입니다.
송파구 잠실동 186-14 — 잠실새내역 73억, 2019년 준신축
건물 개요
- 소재지 : 송파구 잠실동 186-14
- 거래금액 : 73억 원
- 용도지역 : 제3종일반주거
- 대지 : 166.8㎡ (50.46평 / 평당 14,468만 원)
- 연면적 : 459.7㎡ (139.06평 / 평당 5,250만 원)
- 건폐율 : 49.62% / 용적률 : 236.29%
- 건축년도 : 2019 / 근처 지하철역 : 잠실새내역
잠실새내역 도보권에 위치한 2019년 준신축으로, 대지 평당가는 14,468만 원입니다. 거래금액 73억 원·연면적 139.06평·용적률 236.29% 조합은 "잠실 코어자산"의 전형적인 가격대로 평가됩니다. 같은 가격대(논현 77억)와 비교하면 대지 면적은 조금 더 작지만 잠실 입지 프리미엄이 반영된 사례입니다.
송파구 가락동 70-12 — 송파역 40.5억, 89평 큰 필지
건물 개요
- 소재지 : 송파구 가락동 70-12
- 거래금액 : 40.5억 원
- 용도지역 : 제2종일반주거
- 대지 : 297.5㎡ (89.99평 / 평당 4,500만 원)
- 연면적 : 845.1㎡ (255.64평 / 평당 1,584만 원)
- 건폐율 : 49.90% / 용적률 : 235.14%
- 건축년도 : 1991 / 근처 지하철역 : 송파역
대지 89.99평으로 본 리스트에서 가장 큰 필지에 해당합니다. 용적률을 235.14%까지 활용해 연면적 255.64평을 확보한 1991년식 건물이고, 가락시장 배후 수요와 송파역 인근 동선을 함께 가져갑니다. 대지 평당 4,500만 원으로 송파 안에서 토지 진입가가 상대적으로 낮은 구간입니다.
송파구 잠실동 201-10 — 잠실새내역 34.5억, 1992년식 저활용 토지
건물 개요
- 소재지 : 송파구 잠실동 201-10
- 거래금액 : 34.5억 원
- 용도지역 : 제2종일반주거
- 대지 : 241.7㎡ (73.11평 / 평당 4,719만 원)
- 연면적 : 174.8㎡ (52.88평 / 평당 6,525만 원)
- 건폐율 : 36.16% / 용적률 : 72.32%
- 건축년도 : 1992 / 근처 지하철역 : 잠실새내역
잠실새내역 도보권이지만 평당가는 4,719만 원으로 같은 역세권의 잠실 186-14(14,468만 원) 대비 약 1/3 수준입니다. 용적률 72.32%는 제2종일반주거 한도 대비 크게 낮아, 신축 시 용적 여유를 활용할 수 있는 "토지 가치 중심 매입" 사례로 해석할 수 있습니다.
강동구 고덕동 643-3 — 고덕역 26억, 73평 토지
건물 개요
- 소재지 : 강동구 고덕동 643-3
- 거래금액 : 26억 원
- 용도지역 : 제2종일반주거
- 대지 : 239㎡ (72.30평 / 평당 3,596만 원)
- 연면적 : 494.82㎡ (149.68평 / 평당 1,737만 원)
- 건폐율 : 43.76% / 용적률 : 170.51%
- 건축년도 : 1988 / 근처 지하철역 : 고덕역
본 리스트에서 거래금액(26억 원)과 대지 평당가(3,596만 원) 모두 가장 낮은 구간입니다. 같은 제2종일반주거지역의 송파 가락(4,500만 원), 잠실 201-10(4,719만 원)과 비교해도 한 자치구 거리만큼 평당가 디스카운트가 발생한다는 점이 분명히 보입니다. 고덕역 도보권·고덕 재정비 수혜 인근이라는 위치 변수를 함께 검토할 매입 사례입니다.
BLOC 시사점
7건을 한 표 위에 올려 놓으면 두 가지 지점이 또렷해집니다. 첫째, "한강 이남 4개 자치구"라는 묶음 안에서도 대지 평당가는 3,596만 원(강동 고덕)부터 14,479만 원(강남 논현)까지 4배 차이가 발생합니다. 동일한 제2종일반주거 안에서도 위치가 바뀌면 가격 구조가 완전히 달라진다는 사실은 평당가 비교를 빼면 보이지 않습니다. 둘째, 같은 가격대(40억 원 안팎)라 하더라도 "방배 1985년식 단독 라인"과 "가락 1991년식 대지 큰 필지", "잠실 1992년식 저활용 토지"는 매입 후 전략이 전혀 다른 자산입니다. 신축·리모델링·토지 보유 중 어느 카드에 무게를 둘지에 따라 같은 가격대의 매물도 전혀 다르게 평가됩니다. BLOC은 이번 7건처럼 단순한 "매각 가격 나열"이 아닌 "대지 평당가·용도지역·연식·역세권"의 4축 비교를 통해, 가격이라는 한 줄 숫자 뒤의 의미를 계속 짚어 가겠습니다.
