안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
많은 대표들이 사업을 시작할 때는 작은 사업장을 임차하는 것으로 출발하지만, 조직이 일정 규모를 넘어서는 순간 반드시 한 번은 마주치는 질문이 있습니다. "이제 사옥을 사야 할까?" BLOC은 이번 칼럼에서 사옥(社屋)의 정의, 매입 적정 시점, 그리고 임대료를 이자로 환산해 매입 가능 예산을 역산하는 방법까지 정리해 보겠습니다.
사옥의 정의와 매입 동기
사옥을 구입하는 이유는 여러 가지가 있습니다. CEO 입장에서 자기만의 멋진 사옥을 소유하는 것은 일종의 로망이기도 하지만, 사옥 매입의 가장 큰 이유 중 하나는 업무의 결속력을 높이고 직원들에게 편리하고 유리한 작업 공간을 제공하기 위함입니다.
사옥이란 무엇일까요. 사옥은 자신만의 업무 공간을 가진 상태에서 다른 이들의 제약을 받지 않고 자유롭게 일할 수 있는 공간을 말합니다. 이는 업무 효율을 증진시키는 데 큰 도움이 되며, 동시에 기업의 이미지와 명성에도 영향을 미쳐 고객·파트너에게 신뢰를 줄 수 있는 요소가 됩니다.
사옥 매입의 적정 시점
사옥을 구입하는 바람직한 시기는 직원 수가 30명 이상이거나 늘어날 예정일 경우입니다. 이는 일반적인 기준이며 업종에 따라 다를 수 있습니다.
보통 30명 이상의 직원이 추가될 경우 각 직원을 위한 충분한 작업 공간이 필요해지며, 이를 위해서는 적절한 사옥이 필요합니다. 직원 수에 따라 필요한 전용 사용 면적은 최소 50py에서 120py까지 다양할 수 있습니다.
Q. 회사가 강남구에 위치해 있고 사용 업무 공간이 120py라면 임대료는 얼마일까요?
A. 강남구 기준 120py 평균 임대료는 약 2,200만원에서 2,700만원 수준이며, 매년 고정적으로 발생하는 임대료는 2억에서 3억의 고정지출이 됩니다.
매년 오르는 임대료 — 임대차보호법의 한계
사옥을 사야 하는 가장 큰 이유는 단순합니다. 매년 임대료는 상승하기 때문입니다. 서울권 중심지인 강남구에는 IT 스타트업 수요가 몰리며 품귀현상이 일어나고 있고, 강남구 공실률은 1%대를 달성했습니다. 서울권 중심지의 공실률도 13년여 만에 3%를 달성했습니다.
그 결과 서울 강남구 평균 오피스 임대료는 1py당 11만3,600원을 기록했고 매 분기마다 상승폭이 조금씩 올라가고 있다고 합니다. 작년 4분기 기준 서울권에서 가장 높은 임대료는 강남구로 11만 3,600원으로 1위이며, 서울권 평균 임대료는 10만원입니다. 다시 본론으로 돌아가 강남구 기준 120py를 사용하려면 매년 임대료의 고정지출은 2억5천만원에서 3억원이 발생하는 것이 자연스러운 사실입니다.
임대차 보호법은 환산보증금 이하로만 5% 인상 제한이 있으며, 환산보증금 이상으로는 5% 인상 제한을 받지 않기 때문에 임대인은 10%, 20% 인상이 가능합니다. 서울권 환산보증금은 (월임대료×100)+보증금 = 9억 원입니다.
앞서 살펴본 강남구 120py 기준으로 임대료 2,200만원, 보증금 3억이라고 가정해 환산보증금을 구해보면, (임대료 2,200×100)+3억원 = 25억원이 발생합니다. 이는 임대차보호법은 적용되지만 5% 인상 제한을 받지 않기에 계약 만료 시점에 임대인이 10%, 20%, 혹은 그 이상으로 임대료 상향을 요구할 수 있습니다.
매년 오르는 물가상승률과 매년 인상되는 임대료를 동시에 부담하면서 같은 자리에 머물러 있을 이유는 없다고 누구나 생각할 만한 대목입니다. 환산보증금 이하로 5% 인상률이 보호되는 임차인이라면 이야기가 달라지겠지만, 환산보증금 이상의 임차인이라면 고정적인 지출을 자본적 지출로 교환할 수 있도록 고민해야 합니다. 이러한 메커니즘은 "전세·월세 살지 말고 내 집을 마련하라"는 원리와도 닮아 있습니다.
임대료를 이자로 역산하는 사옥 예산법
그렇다면 어떻게 사옥을 사야 할까요. 답은 간단합니다. 매달 발생하는 임대료와 관리비를 이자로 역산하여 계산하면, 필요한 현금 자금과 대부 비율을 알 수 있습니다.
예를 들어 120py 기준으로 매달 2,500만원의 임대료가 발생한다고 가정해 보겠습니다. 현재 대한민국의 기준 금리는 3.5%이며, 시중 담보 금리는 가산 금리와 스트레스 금리를 더한 5%로 가정합니다. 이 5% 이자율을 적용할 때, 매달 2,500만원 수준의 이자가 발생하려면 약 63억원의 금액이 필요합니다.
즉 63억원 × 0.05 = 3,150만원의 이자가 발생하며, 이를 통해 2,500만원의 월 임대료를 충당할 수 있다는 계산이 나옵니다.
따라서 매달 발생하는 임대료와 관리비 2,500만원은 단순한 지출로만 생각되던 것이, 이자로 환산하면 약 63억원의 자본을 확보할 수 있다는 의미가 됩니다. 이는 사옥 구입을 효율적이고 현명한 방법으로 계획할 수 있게 해줍니다.
최대 가능한 차입 금액은 63억 수준이며, 여기에 수중에서 투입 가능한 현금 자금을 더하면 회사가 살 수 있는 사옥 건물의 버젯이 도출됩니다. 회사에서 지출 가능한 현금 가용금액이 20억 수준이라고 한다면 20억 + 63억 = 93억이라는 금액이 도출됩니다. 단순히 계산하면 현재 업무공간 주위로 80억 - 90억 사이의 건물을 알아볼 수 있다는 결론에 다다릅니다.
만약 회사가 법인이라면 매년 발생하는 이자 2억 - 3억은 지출 경비로 포함되며, 법인의 지출 경비는 세액공제 혜택도 얻을 수 있습니다. 매년 의미 없이 지출하던 임대료를 이자로 환원해 사옥을 구입하고, 그 이자로 세액공제 혜택까지 얻으면서 회사만의 공간을 갖게 된다면 오히려 매입하지 않는 것이 손해라는 판단도 가능합니다.
물론 기존 사옥 공간에서 자가 공간으로 이사하면 인테리어 비용 및 리모델링 비용이 추가로 발생하지만, 회사가 보유한 건물에서 투자한다는 관점에서 보면 헛된 지출이라고 보기는 어렵습니다.
현명하게 사옥을 마련하는 구조 — 부동산 법인 분리
가장 현명한 방법 중 하나로 CEO가 직접 개인 부동산 법인을 별도로 설립해 구입하는 방식이 거론됩니다. 다만 이 부분은 세무·법무 디테일이 많고 다소 민감한 영역이기에, 본 칼럼에서는 구조의 존재만 짚고 구체적 실행은 전문가 자문을 통해 검토하시기를 권합니다.
마지막으로 사옥을 사야 하는 또 하나의 이유는 사옥을 보유함으로써 얻는 자본이득입니다. 부동산을 보유함으로써 인플레이션 헷지가 되고 자산 가치가 상승한다는 것은 다들 알고 있는 당연한 원리입니다. 이 원리를 임차인 입장에서 보유자 입장으로 바꿔 생각해 보면 사옥 매입의 의미는 한층 더 분명해집니다.
BLOC 시사점
매달 발생하는 월 임대료를 이자로 교환하여 좋은 빛의 이자로 바꾸고, 그 이자는 세액공제 혜택으로 회수하며, 회사만의 단독 사옥 공간을 통해 업무 효율을 증진시키고, 더 나아가 장기 보유로 자본 차익까지 얻을 수 있다는 것이 사옥 매입의 본질입니다.
강남구 평당 11만3,600원, 120py 기준 월 2,200만 - 2,700만원, 연 2.5억 - 3억의 고정지출 — 이 숫자를 매몰비용이 아니라 자본 환산 단위로 다시 읽는 순간, 사옥은 비용이 아니라 전략적 자산이 됩니다. BLOC은 앞으로도 서울 상업용 부동산의 사옥·꼬마빌딩 매입 사례를 데이터 중심으로 추적해 나갈 계획입니다.
