안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
다가오는 2023년 7월 27일 미국 금리 결정이 다가오고 있습니다. 시장은 이미 동결과 인하 기대를 일부 반영하고 있지만, BLOC은 원자재 지표와 고용지표를 함께 살피며 시장과는 결이 다른 시그널을 짚어보려 합니다. 거시지표의 작은 반등 하나가 서울 상업용 부동산의 조달비용 곡선을 크게 흔들 수 있기 때문입니다.
CRB 지수의 반등, 물가는 상승 중일까
연준(FED)은 여러 권한 중 금리 결정과 금융시스템 안정화 권한을 갖고 있습니다. 2%의 물가 유지와 노동시장 안정화를 목표로 하는 연준은 물가가 높으면 금리를 높이고, 노동시장을 부양하기 위해 금리를 낮춥니다. 즉 금리 결정은 항상 물가와 고용이라는 두 축을 함께 본다는 점을 다시 확인할 필요가 있습니다.
인플레이션 지수라고도 불리는 CRB(원자재)의 동향을 본다면, 2020년도 4월 최저 수치를 찍고 2022년도 5월 최고 수치를 찍은 후 급격한 금리 인상 이후 하락 추세였습니다. 그러나 현재는 반등 이후 약간의 상승을 보였습니다. 추세선만 보면 작은 반등이지만, 연준의 통화정책 모형에서는 방향성이 바뀌었다는 사실이 더 중요합니다.
CRB 지수에는 밀 가격도 포함되는데, 이번 러시아에서 흑해곡물협정을 파기하면서 밀 가격이 급등하게 돼 이번 지표에도 영향을 준 것으로 보입니다. 식량 원자재는 헤드라인 물가와 가계 체감물가 모두를 자극하는 항목이라는 점에서 정책 결정자들이 무시하기 어렵습니다.
원자재 값의 상승이 의미하는 것은 물가 상승의 시작을 의미합니다. 그렇기에 고용시장 안정과 물가안정화를 위해 노력 중인 연준 FED의 입장에선, 고용시장이 침체의 위기가 아니라면 금리를 올리는 결정을 할 수도 있습니다. 시장이 기대하는 동결·인하 경로가 흔들릴 수 있는 첫 번째 변수가 바로 이 지점입니다.
CRB 지수란 무엇인가
CRB 지수란 CRB사에서 선정한 19개의 원자재 값의 평균을 내서 나타낸 지수입니다. 인플레이션 지수라고도 하며, 물가의 상승과 하락을 예측하기 위한 지표로 많이 사용됩니다.
CRB는 Commodity Research Bureau의 약자로 상품조사연구소로 번역됩니다. CRB 지수에 포함된 원자재는 석유·천연가스·구리·니켈·알루미늄·돼지고기·옥수수·밀 등이 있습니다.
이들은 제조업에서 상품을 제작하기 위해 필요한 연료들이며, 원자재의 상승이 불러일으키는 것은 원자재값 상승으로 인해 기업이 이익 마진을 남기기 위해 상품을 비싸게 팔아 산업 전반의 물가가 상승된다는 것을 의미합니다. 그렇기에 CRB 지수를 확인해 다가올 물가의 값이 상승할 것인지 하락할 것인지 예측할 수 있습니다.
그렇기에 인플레이션 지수라고도 불리며, 인플레이션의 원인은 다양하고 그 가운데 CRB 상승은 비용인상 인플레이션에 속합니다. 비용인상 인플레이션은 수요 측 요인보다 끈적한 성격이 있어, 한 번 자리를 잡으면 금리 인하 시점을 늦추는 요인이 됩니다.
고용시장은 아직도 건재하다
앞서 말씀드렸듯이 고용시장의 안정화를 위해 연준 FED는 금리를 내리기도 합니다. 그간 계속된 금리 인상의 원인은 물가 안정을 위해서였고, 목표 물가 상승률 2%를 맞추기 위해 계속해서 긴축을 단행한 것입니다.
미국의 비농업 고용지수, 즉 고용시장은 아직까지 상당히 건재한 모습입니다. 코로나 이후 곤두박질쳤던 고용지수가 제로금리 이후 활황이었고, 이전 미국 역사상 고용 지표 값이 100~200 수준, 높아야 300 수준이었던 것을 감안한다면 현재까지 고용시장이 매우 건재하다는 것을 확인할 수 있습니다.
고용시장뿐만 아니라 인플레이션에 승기를 든 듯, 최근 주식 시장에서의 투자심리 또한 탐욕 상태인 것으로 보아 인플레이션에 너무 일찍 승리를 선언한 것은 아닌가 하는 의문이 제기됩니다. 시장의 낙관과 거시지표의 경고가 동시에 발생할 때, 자산 가격에는 가장 큰 변동성이 따라붙는다는 점을 기억할 필요가 있습니다.
현재 우려했던 부분들이 완전히 해소되지 않은 점, 그리고 간과하고 있었던 원자재값의 상승이 다시 부각되는 가운데, 여러 지표를 참고해 금리 결정을 하는 연준 FED는 CRB 수치를 고려하지 않을 수 없는 입장입니다.
BLOC 시사점
금리 인상을 전혀 염두에 두지 않고, 다가올 리스크를 생각하지 않고 금리 인하와 동결에 대한 막연한 기대만을 하고 있다면 BLOC은 다시 한 번 유의가 필요하다고 봅니다. CRB 지수의 반등은 비용인상 인플레이션이 다시 점화될 수 있다는 신호이며, 견조한 비농업 고용지수는 연준이 추가 긴축 카드를 꺼내들 수 있는 명분이 됩니다.
서울 상업용 부동산 시장은 미국 기준금리에 후행해 조달비용과 캡레이트가 재산정되는 구조입니다. 금리 동결 시나리오에 가격이 선반영된 자산일수록, CRB 반등과 노동시장 강세가 만들어내는 금리 재인상 리스크를 다시 한 번 점검할 필요가 있습니다. 특히 임대료 인상이 제한적인 노후 빌딩과 단일 임차인 의존도가 높은 자산은 금리 변동에 더 민감하게 반응할 수밖에 없습니다. BLOC은 앞으로도 거시지표와 빌딩시장의 연결 고리를 꾸준히 추적해 양질의 인사이트로 전해드리겠습니다.
