안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
지난 23일 미국 기준금리 인상 예고가 있었습니다. 이번 호에서는 FED의 추가 인상 시나리오와 그것이 한국은행, 그리고 서울 상업용 부동산 시장에 미칠 파장을 정리합니다.
미국 기준금리, 어디까지 갈까
미국 연방준비제도(FED)는 이번 주 FOMC에서 기준금리를 올릴 가능성이 유력하다고 보도됐습니다. 현재 5%-5.25%에서 0.25%포인트 올린 5.25%-5.5%로 인상될 것으로 예측됩니다. 시장은 이미 이 시나리오를 거의 완전하게 반영하고 있는 상황입니다.
점 도표(dot plot)는 연준 FED 위원들의 향후 기준금리 전망을 담은 표입니다. 2023년 6월 14일 발표된 FED 연준 위원들의 점도표 해석에 따르면 흐름은 다음과 같습니다.
- 2023년 올해 기준금리 전망: 5.5%-5.75%
- 2024년 기준금리 전망: 4.25%-4.5%
- 2025년 기준금리 전망: 3%-3.5%
위원들이 전망하고 있는 경로를 확인할 수 있습니다. 즉 시장이 기대하는 '빠른 인하'와 달리, 연준 내부는 고금리 장기화(higher for longer)에 무게를 두고 있다는 점이 핵심 신호입니다.
한미 기준금리 차이 2%가 의미하는 것
미국이 이번 금리 인상을 단행한다면, 현재 한국은행 기준금리와의 차이가 2%포인트까지 벌어집니다. 이는 역사적으로도 꽤 높은 수치의 차이입니다.
한미 기준금리 격차 2%가 불러올 상황은 통상 두 가지로 정리됩니다.
- 외국인 투자 자금 이탈 — 더 안전한 통화로 매겨진 더 높은 금리를 따라 자금이 빠져나갈 수 있습니다.
- 원화 가치 하락과 환율 변동성 증가 — 자본 유출은 원화 약세, 수입물가 상승, 인플레이션 재점화로 이어질 수 있습니다.
다만, 앞서 그동안 벌어져 있던 격차에도 불구하고 외화 보유고가 급격히 감소하거나 원화 가치에 큰 변동성이 나타나지는 않았습니다. 그간 누적된 격차에 비해 충격이 제한적이었다는 평가도 있어, 자본 유출로 인한 환율상 충격은 우려보다 적다는 분석 또한 제기됩니다.
미국 금리를 따라가기 어려운 이유 — 가계부채 1위 한국
현재 한국의 가계부채는 전세보증금을 합한다면 약 3천 조 원 수준으로 전 세계 1위입니다. 이는 GDP 대비 156.8%로 전례 없는 비율이며, 부동산·금융 사이클을 흔드는 핵심 변수입니다. 여기에 현재 변동금리 대출 비중이 75.3%에 이른다는 점은 정책 결정의 자유도를 크게 제약합니다.
GDP 대비 가계부채 비율과 변동금리 대출 비중이 계속해서 증가해 왔다는 사실은 한국은행이 미국을 따라 금리를 올리기 어려운 구조적 이유를 설명합니다. 전세 보증금을 제외하더라도 1천 조 가량의 가계 부채가 남기 때문에 기준 금리 인상이 어렵습니다.
기준금리를 인상한다면 변동금리로 대출을 실행한 채무자가 감당할 수 없는 이자 부담에 직면합니다. 가계 긴축과 함께 파산의 위기에 처하거나, 대환 실행이 막혀 개인회생까지 이르게 되는 상황이 빈번해질 수 있습니다.
계속된 긴축 가운데서도 23년 4월부터 가계대출은 다시 증가세로 돌아섰습니다. 이는 시장이 정책 사이클의 정점을 보고 미리 움직이기 시작했다는 신호이기도 합니다.
이에 이창용 한국은행 총재는 "여러 금통위원이 가계부채 증가세에 대해 많은 우려를 나타냈고… 예상 밖으로 크게 늘면 금리뿐만 아니라 거시 건전성 규제를 다시 강화한다든지 하겠다"라고 밝혔습니다. 한국은행 이창용 총재 또한 금리 인상에 대해 완벽히 배제하진 않고 있다는 의미입니다.
결국 한국은행은 가계부채를 생각한다면 동결을, 한미 기준금리 차이를 생각한다면 인상을 고려해야 하는 딜레마에 빠진 상황입니다.
제롬 파월의 메시지와 시장의 반응
제롬 파월 의장은 올해 두 차례 금리 인상 가능성을 언급하기도 했습니다.
파월 의장은 "인플레이션이 이렇게 지속적으로 이어지는 것이 전반적으로 놀랍다"는 표현을 사용했고, 결론적으로 긴축 정책이 효과가 있을 만큼 충분히 오랫동안 이어지지 않았다고 평가했습니다. 따라서 추가 금리 인상은 사실상 피할 수 없어 보입니다.
역설적인 점은 강력한 긴축 가운데에서도 주식시장은 탐욕 단계에 이르렀고, 미국 고용시장은 여전히 건재하다는 사실입니다. 여기에 원자재 가격을 반영하는 CRB 지수가 반등하면서, 인플레이션의 두 번째 파동에 대한 경계가 높아지고 있습니다. 종합하면 금리 인상은 확정된 것으로 보입니다.
BLOC 시사점
첫째, 한미 금리차 2%포인트는 시그널이지 곧장 자본 유출 위기로 직결되지는 않습니다. 둘째, 진짜 제약은 GDP 대비 156.8%의 가계부채와 변동금리 75.3% 비중이라는 구조 자체입니다. 셋째, 한국은행은 금리 정책보다 거시 건전성 규제 카드를 먼저 꺼낼 가능성이 높습니다.
서울 상업용 부동산 관점에서는, 단기간 내 추가 인상 폭은 제한적이지만 "고금리 장기화" 시나리오 아래 현금흐름 기반 가치평가가 더 중요해집니다. 자본환원율(Cap Rate) 재산정, 임대료 협상력, 차주의 변동금리 노출도가 향후 자산별 수익률 격차를 결정할 핵심 변수입니다. BLOC은 앞으로도 발 빠르게 양질의 정보를 전달하며 성공적인 투자에 함께 나아가는 인사이트 미디어가 되겠습니다.
