안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
부동산은 장기보유하는 게 왜 유리할까요? 부동산은 다른 재화들과는 다르게 단기간 내에 여러 번 사고팔수록 가져갈 수 있는 자본 수익이 떨어지는 재화 중 하나입니다. 가장 표면적인 이유는 세금 구조입니다.
단기매매 페널티 — 세금 구조가 만드는 보유 인센티브
개인이 단기간 내에 사고판다면 양도소득세가 매우 크게 발생합니다. 매입하여 1년 이내 매각을 한다고 한다면 발생되는 자본이득 중 절반이 세금으로 징수된다는 점은 잘 알려져 있습니다. 따라서 개인이 빌딩을 보유한다고 하면 장기적으로 가져가는 전략이 합리적입니다.
반면 법인은 2억 이상부터 200억 이내의 영업이익이 발생하게 된다면 법인세 단일세율인 19%만 징수되기에 단기간 내에 매각을 하여도 단일세율인 법인세를 적용받습니다. 이는 법인 명의 투자에서 일정 부분 유리한 측면을 제공합니다. 하지만 세금 이슈는 장기보유 논의에서 일부분에 불과합니다. 결정적인 이유는 따로 있습니다.
결정적 이유 — 인플레이션과 화폐가치 하락
결정적으로 부동산을 장기적으로 보유해야 하는 이유는 바로 인플레이션 때문입니다. 10년 전 데이터를 돌이켜 보면 이 명제는 명확해집니다.
10년 전 성수동에 투자했다면
성수동 2가 273-51 사례를 보면, 2013년도 141평 부지를 평당 2300만 원에 총 매매가 32억에 매입한 거래가 있었습니다. 그로부터 10년이 지난 2023년 지금, 해당 건물의 시세는 입지를 고려하였을 때 평당 1.8억에서 2억을 웃도는 수준입니다.
이는 141평 * 1.8억 = 253억으로, 매입한 금액 기준 7.9배 약 8배가 상승한 결과입니다. 단순 현재 시세를 반영하였을 때 전체 금액의 8배가 상승한 금액입니다.
여기에 레버리지 효과를 더하면 실효 수익률은 훨씬 커집니다. 2013년도 기준 32억 건물을 매입하였을 때 대출을 70% 발생하였다고 한다면 실 현금 투자금액은 10억입니다. 즉 실제 현금 대비 자본 수익률은 약 25배가 넘는 수준입니다.
강남은 어떨까요
강남 신사동 도산공원 라인에 위치한 신사동 645-21은 같은 시기 다른 흐름을 보여줍니다.
2013년 기준 116평 건물을 70억 평당 6천만 원에 매입한 사례가 있습니다. 10년이 지난 2023년 지금 주변 매매 사례 대비 주변 시세는 약 평당 2.2억입니다. 116평 * 2.2억 = 255억으로, 매입한 금액 기준 3.6배가 상승하였습니다.
2013년 70억에 매입하였을 때 70% 레버리지를 이용하여 건물을 매입하였다면 실제 현금 투입금액은 20억입니다. 레버리지 수익률은 12배이며 실제 현금 대비 12배가 상승하였습니다.
물론 성수동이라는 특수한 케이스가 있기에 너무 많이 오른 걸로 볼 수 있지만, 10년간 서울 주요 지역 지가 상승률은 3배 수준입니다. 장기적으로 보유할수록 지가가 상승할 수밖에 없는 가장 큰 이유는 바로 인플레이션입니다.
어묵 한 개 가격이 알려주는 화폐가치
인플레이션은 거대 담론이 아니라 일상의 가격표에서 가장 먼저 드러납니다. 자주 가는 분식집을 오랜만에 방문하면 어묵 한 개의 가격이 900원으로 올라 있고, 4년 전 같은 분식집에서 먹었던 어묵의 가격이 400원이었다는 기억과 비교하면 그 격차는 작은 충격으로 다가옵니다. 100원 200원씩 점진적으로 오를 때에는 체감을 하지 못하다가, 시간 축을 길게 늘려야 비로소 인플레이션의 실체가 드러납니다.
시간이 지나갈수록 재화의 가치는 필연적으로 계속 올라가고, 재화의 가치가 올라가면서 필요한 현금 양은 더 많아지기에 화폐가치는 떨어질 수밖에 없습니다.
이를 방어하기 위해서는 인플레이션이 상승하여도 그보다 더 많은 현금을 보유할 수 있는 일을 하거나, 인플레이션 상승에 준하는 전문직 일을 하면서 많은 돈을 벌어야 순자산이 유지됩니다. 그렇기에 평범한 직장인이 월급을 받아 서울에 아파트나 빌딩을 산다는 건 정말 고위 연봉 직군이 아니라면 불가능할 정도로 어렵습니다. 이유는 단순합니다. 내 연봉이 상승하는 속도보다 물가 상승률 속도가 훨씬 빠르기 때문입니다.
인플레이션 상승에 영향받지 않는 직군은 대표적으로 전문직 직종이거나, 재화의 가격을 물가 상승률에 맞춰 측정할 수 있는 한 회사의 파운더 입장입니다. 부동산 중개업 또한 빌딩의 가격이 계속적으로 올라가더라도 전체 매매가격의 법정 수수료율을 받기에 물가 상승률의 영향을 크게 받지 않는 직업 중 하나입니다.
현금을 자본으로 치환하라
인플레이션을 가장 확실하게 방어할 수 있고 더 높게 상승할 수 있는 대표적인 자본은 부동산입니다. 보유한 현금을 자본으로 치환하여야 합니다. 부자들은 이러한 사실을 인지하고 있기에 부동산을 더 장기적으로 보유하고 많이 모으려 합니다. 부동산을 더 오래 보유하고 많이 모을수록 부자가 더 부자가 되는 이유 중 하나입니다.
BLOC 시사점 — 고금리 시장에서의 장기보유 전략
장기보유 논리가 명확하다고 해서, 지금 당장 어떤 건물이든 사야 한다는 결론으로 이어지는 것은 아닙니다. 장기보유하기에는 현재시장은 불안요소들이 상당히 많습니다. 고금리가 계속적으로 유지되고 있고, 계속적인 물가 상승, 가계부채 증가, 전쟁 등 여러 가지 불안요소들이 존재합니다.
이러한 시장에서 장기적으로 보유할 수 있는 부동산은 안전마진을 최대한 확보할 수 있는 건물이어야 합니다. 현재 2023년 기준 저렴한 기준이 아닌, 최소 1~2년 전 매매가와 준하게 매입하여야 하고, 저렴하게 매입하는 이유는 고금리 속에서 발생되는 이자 부담의 리스크를 헤징하기 위해서입니다.
시간이 지날수록 재화 가치가 올라가면서 공간의 임대료 또한 올라갑니다. 고금리 속에서 이자를 전체 감당할 수 있는 수익률 분석을 통해 건물을 매입하여야지만, 금리가 한두 번 더 인상되더라도 크게 개의치 않고 보유할 수 있으며, 보유할수록 추후 자본 수익이 지금 벌어들이는 사업소득이나 근로소득보다 더 많이 발생됩니다.
BLOC이 관찰하는 현재 빌딩 시장은 매물대가 계속 쌓이고 있고 매수·매도 간 눈치싸움이 발생되고 있어, 급한 매물들이 추가로 출회될 가능성이 높습니다. 계속적으로 스터디하면서, 고금리 이자를 방어할 수 있을 정도의 좋은 건물이 나온다면 보유 현금을 자본으로 교환해야 하는 국면입니다. 인플레이션은 멈추지 않으며, 화폐의 가치는 시간 위에서 항상 패배합니다. 그 시간에 가장 잘 베팅할 수 있는 자산이 바로 서울의 상업용 부동산이라는 점이 10년 전 성수동과 신사동 데이터가 우리에게 남긴 결론입니다.
