안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
건물의 특징과 장점을 이야기할 때, 법정용적률보다 더 큰 용적률이 적용돼 있어 신축보다는 리모델링과 대수선 용도로 적합하다는 설명을 들어 보셨을 겁니다. 오늘 BLOC 칼럼에서는 이 "용적률 이득"이라는 표현이 어떻게 만들어졌고, 실제 매물 검토에서 어떤 의사결정을 이끌어내는지를 서울 강남권 사례로 풀어보겠습니다.
종세분화 — 2003년 7월 1일이 만든 분기점
2003년 07월 01일부터 도시 및 주거 환경 개선 법에 따라서 1종, 2종, 3종일반 주거지역 등을 명확히 지역별로 다르게 종을 세분화하였습니다. 종세분화는 도시계획 측면에서 난개발을 막고 지역의 미관을 유지하기 위해 도입된 제도로, 각 종별로 건폐율과 용적률의 상한이 다음과 같이 정해져 있습니다.
- 1종 일반주거지역 건폐율 60%, 용적률 150%
- 2종 일반주거지역 건폐율 60%, 용적률 200%
- 3종 일반주거지역 건폐율 50%, 용적률 250% 등
그 이전에는 토지의 종을 세분하지 않아서 무분별하게 개발이 이뤄졌고, 주거지역에 높은 건물이 올라가 지역의 미관을 해치는 사례가 누적됐습니다. 앞으로 발생할 수 있는 난개발을 막고자 종 세분화가 이뤄진 셈입니다.
소급적용 — 종세분화 이전 건물에 주어진 특수 지위
그렇다면 2003년 07월 01일 이후에는 법의 기준에 따라 건물을 신축하겠지만, 그 이전에 신축돼 현행 법정용적률보다 더 높은 용적률을 적용받았던 건물들은 어떻게 처리할까요. 결론부터 말하면, 현재의 건축법과 맞지 않더라도 철거와 같은 후속 조치가 아닌 소급적용 방식으로 종세분화 이전에 적법하게 허가를 받아 준공된 건물들은 그 자체로 인정을 해주게 되었습니다.
현재의 건축 기준보다 높은 용적률을 적용받은 건물을 BLOC은 "용적률 이득 본 건물"이라고 부릅니다. 이 점이 건물을 매입할 때 강력한 장점이 될 수 있는 이유는 리모델링과 대수선 건축기술이 상당히 높은 수준으로 발달했기 때문입니다. 승강기 설치, 코어의 변경 등 대수선을 진행할 경우 신축급 컨디션으로 건축물의 수선이 가능합니다.
용적률 이득 = 수익률의 증가
용적률을 이득 본 건물은 두 가지 경로로 수익률을 끌어올립니다. 첫째, 높은 용적률 덕분에 임대를 할 수 있는 임대면적 자체가 늘어납니다. 둘째, 대수선을 통해 임대료 단가를 높여 건물 전체의 수익률을 한 단계 끌어올릴 수 있습니다. 수익률의 증가는 곧 빌딩 가격에도 영향을 주기 때문에, 용적률 이득 매물을 검토하실 때는 그 장점을 살려 신축보다는 리모델링과 대수선을 추천드립니다.
사례 1 — 서초동 용적률 +112% 건물
서초동에 있는 용적률을 약 112% 이득 본 건물입니다. 대지면적이 100평으로, 법정용적률 초과 이득 본 평수로는 112평을 이득을 보았습니다. 100평짜리 토지 위에서 추가로 112평 분량의 임대면적이 더 확보된 셈입니다.
입지·교통
교대역(2호선, 3호선) 1번출구에서 480m 거리로 도보 7분 거리에 위치해 있으며, 도로사항은 서초대로 이면 8m 도로를 접하고 있는 매물입니다. 강남권에서도 교대 사거리에 가까운 입지로, 법조타운·서초대로 상권의 영향권 안에 들어옵니다.
임대 구성과 명도 조건
임대 구성은 1층은 음식점, 2층~4층까지 고시원, 5층~6층은 다가구 주택으로 되어 있습니다. 다만 2~6층까지 매도자가 잔금 전에 책임 명도와 용도변경, 그리고 고시원의 철거까지 가능한 조건으로 매입 즉시 리모델링·대수선·신축 중 어떤 방식이든 가능해 매수인에게 유리한 조건으로 진행되고 있습니다.
Selling Point
- 법정용적률 대비 +112% 용적률 이득
- 교대역(2·3호선) 1번출구에서 480m, 도보 7분
- 서초대로 이면 8m 도로 접면
- 매도자 책임 명도·용도변경·고시원 철거까지 잔금 전 처리
- 매입 즉시 리모델링·대수선·신축이 모두 가능한 자유도
앞서 설명드린 대로 용적률을 112%나 이득 본 건물은 신축하기보다 대수선을 통해 신축급 컨디션으로 근생 임대를 맞추는 게 정석에 가까워 보입니다. 대수선을 진행해 주변시세 대비 높은 임대료를 받으면서 동시에 용적률 이득으로 신축 건물보다 넓은 임대면적을 운용할 수 있다는 이중의 장점이 살아납니다.
사례 2 — 압구정 로데오 용적률 +32% Sales & Lease back
압구정 로데오 상권의 코너 매물 역시 종세분화 소급적용 효과가 살아있는 케이스입니다. 핵심 포인트는 다음과 같습니다.
- 압구정로데오역 도보 4분거리에 위치
- 북향 6m×4m 코너 도로를 접하고 있으며
- 승강기가 설치되어 있는 점
- 강남 로데오 상권에 기계식이 아닌 자주식으로 주차가 가능한 점
- Sales & Lease back 조건을 희망하고 있어 1년 동안 새로운 임차인을 구하는 기간이 비교적 여유로운 점
- 용적률을 약 32% 이득 본 건물인 점
Sales & Lease back은 매도자가 일정 기간 임차로 남는 구조이기 때문에, 매수인 입장에서 잔금 직후 공실 리스크가 즉시 발생하지 않습니다. 그 1년 동안 대수선 설계·인허가·임차 마케팅을 차분히 진행할 수 있다는 의미입니다.
사례 3 — 논현동 용적률 +92% 건물
이번에는 논현동에 있는 용적률을 약 92% 이득 본 건물입니다. 대지면적이 100평으로, 법정용적률 초과 이득 본 평수로는 92평을 이득을 보았습니다.
입지·교통
신논현역(9호선, 신분당선) 3번출구에서 270m 거리로 도보 3분 거리에 위치해 있으며, 도로사항은 강남대로 이면 8m 도로를 접하고 있는 매물입니다. 강남대로 이면 도로 한 블록 안쪽이라는 입지는 전형적인 강남 코어 꼬마빌딩의 표준 입지에 해당합니다.
임대 구성
임대 구성은 대수선을 마치고 1층부터 6층까지 전체 근생건물로 임대를 구하고 있는 건물입니다. 대수선을 통해 신축급 컨디션으로 근생 임대를 맞추기 위해 준비 중인 건물로, 입지가 좋아서 무리한 임대료 요구만 아니라면 임대 셋팅에는 크게 무리는 없어 보입니다.
Selling Point
- 법정용적률 대비 +92% 용적률 이득
- 신논현역(9호선·신분당선) 3번출구에서 270m, 도보 3분
- 강남대로 이면 8m 도로 접면
- 대수선 완료 후 1~6층 전체 근생 임대 셋팅 단계
- 강남 코어 입지로 임대 셋팅 리스크 낮음
BLOC 시사점
이번 회차에서 종세분화로 인해 만들어진 "용적률 이득"이라는 용어의 개념과, 세 가지 사례로 그 장점을 활용하는 방법을 정리해 드렸습니다. 핵심은 2003년 7월 1일이라는 행정적 분기점이 만든 소급적용 효과가 단순한 법률 용어가 아니라 매물 가치 평가에서 실질적인 수익률 알파로 작동한다는 점입니다.
아파트와는 다르게 빌딩은 각 입지와 건물마다 고려해야 할 점이 많고, 동일한 입지와 동일한 건물이 존재하지 않아 어렵게 느껴질 수도 있습니다. 그러나 바로 그렇기 때문에 빌딩 투자에서는 단점을 장점으로 바꾸는 생각과 전략으로 기회가 무궁무진하다는 매력이 살아납니다. 용적률 이득 건물에서 신축이 아닌 대수선을 선택하는 의사결정이 그 대표적인 사례입니다.
BLOC은 앞으로도 빌딩 투자라는 일생일대 최대의 의사결정 과정에서, 종세분화·용적률·도로사선·도시계획 같은 제도적 변수를 한 줄의 인사이트로 정리해 전달해 드리겠습니다.
