안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
8개 자치구·30억~292억 구간을 한 번에 — 도심·강북·강남 외 권역 흐름
이번 정리는 종로구(신문로1가·종로2가), 마포구(신수동·망원동), 광진구(화양동), 용산구(이태원동), 중구(충무로2가), 강서구(화곡동) 등 서울 8개 자치구에서 확인된 빌딩 매매사례 8건입니다. 거래금액은 30.1억부터 292억까지 분포하며, 가격대·용도지역·연한·역세권 입지가 각각 다른 자산들이 한자리에 모였습니다. 본 정리 기준 최고 거래금액 및 대지 평당 최고가는 종로구 신문로1가 2(292억 원 / 대지 평당 40,103만 원)였습니다. BLOC은 사례별 핵심 수치와 권역 시사점을 함께 정리합니다.
종로구 신문로1가 2 — 광화문 일반상업 292억 빌딩
- 거래금액: 292억
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 1602.5㎡ (484.76평 / 평당 6,024만 원)
- 대지: 240.7㎡ (72.81평 / 평당 40,103만 원)
- 건폐율 95.96% / 용적률 572.78%
- 건축년도: 1970년
- 근처 지하철역: 광화문역
광화문역 도보권의 일반상업지역 자산으로, 본 정리 사례 8건 중 가격(292억)과 대지 평당가(40,103만 원) 모두 최고치를 기록했습니다. 건폐율 95.96%·용적률 572.78%로 도심 고밀 활용 여력이 큰 유형이며, 연면적 1602.5㎡ 규모는 도심 임대 수익 자산으로 운용에 적합합니다.
종로구 종로2가 102-1 — 종각역 115억 가로변 빌딩
- 거래금액: 115억
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 728.43㎡ (220.35평 / 평당 5,219만 원)
- 대지: 125㎡ (37.81평 / 평당 30,413만 원)
- 건축년도: 1972년
- 근처 지하철역: 종각역
종각역 가로변 일반상업지역으로, 대지 평당 30,413만 원의 도심 코어 가격대를 형성했습니다. 연면적 728.43㎡ 규모는 1~2층 리테일과 상층부 임대 운영에 적합한 사이즈입니다.
마포구 신수동 91-567 — 서강대역 55.8억 준신축
- 거래금액: 55.8억
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 591.86㎡ (179.04평 / 평당 3,117만 원)
- 대지: 235㎡ (71.09평 / 평당 7,849만 원)
- 건폐율 57.55% / 용적률 199.77%
- 건축년도: 2011년
- 근처 지하철역: 서강대역
서강대역 인근 제2종일반주거지역, 2011년 준공의 비교적 최근 자산입니다. 마포 50억대 구간에서 대지 235㎡·연면적 591.86㎡ 규모를 확보한 사례로, 학세권·주거 임대 수요를 함께 노릴 수 있는 자산 유형입니다.
마포구 망원동 385-2 — 망원역 30.1억 진입 구간
- 거래금액: 30.1억
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 298.16㎡ (90.19평 / 평당 3,337만 원)
- 대지: 132.2㎡ (39.99평 / 평당 7,527만 원)
- 건폐율 57.66% / 용적률 203.42%
- 건축년도: 1995년
- 근처 지하철역: 망원역
망원역 인근 망리단길 배후의 제2종일반주거지역 자산입니다. 30.1억은 본 정리 사례 중 가장 낮은 가격대로, 1인 매수자 또는 첫 매입 수요가 접근 가능한 구간입니다. 건폐율 57.66%·용적률 203.42% 활용 여력으로 리모델링 시나리오를 함께 검토할 수 있습니다.
광진구 화양동 5-45 — 건대입구 245억 대형 코너
- 거래금액: 245억
- 용도지역: 준주거지역
- 연면적: 1056.3㎡ (319.53평 / 평당 7,667만 원)
- 대지: 453.3㎡ (137.12평 / 평당 17,867만 원)
- 건폐율 48.83% / 용적률 183.57%
- 건축년도: 1987년
- 근처 지하철역: 건대입구역
건대입구역 더블 역세권 인근 준주거지역의 대형 코너로, 대지 453.3㎡·연면적 1056.3㎡ 규모를 갖춘 광진 거점형 자산입니다. 245억대 거래는 도심 외 권역에서 대학가·관광 유동 인구를 활용한 임대·개발 시나리오가 작동하는 사례입니다.
용산구 이태원동 405-17 — 녹사평역 113.5억 신축급
- 거래금액: 113.5억
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 1643.25㎡ (497.08평 / 평당 2,283만 원)
- 대지: 522㎡ (157.91평 / 평당 7,188만 원)
- 건폐율 56.02% / 용적률 191.56%
- 건축년도: 2017년
- 근처 지하철역: 녹사평역
녹사평역 인근 이태원·해방촌 권역에 위치한 2017년 준공 신축급 자산입니다. 연면적 1643.25㎡(497.08평) 대형 규모로, 100억대에 진입 가능한 용산 신축급 자산의 대표적 사례에 해당합니다. 외국인 수요와 F&B 임차 안정성이 결합된 입지입니다.
중구 충무로2가 48-10 — 명동역 41.8억 도심 코너
- 거래금액: 41.8억
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 315.99㎡ (95.59평 / 평당 4,373만 원)
- 대지: 140.5㎡ (42.50평 / 평당 9,835만 원)
- 건축년도: 1958년
- 근처 지하철역: 명동역
명동역 도보권 일반상업지역 자산입니다. 대지 평당 9,835만 원·거래가 41.8억으로, 명동 권역 40억대 진입 가격대를 형성했습니다. 1958년 건축의 노후 자산이라는 점에서 리모델링 또는 신축 개발 시나리오와 함께 검토되는 유형입니다.
강서구 화곡동 143 — 화곡역 37억 강서 도심형
- 거래금액: 37억
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 296.19㎡ (89.60평 / 평당 4,130만 원)
- 대지: 132㎡ (39.93평 / 평당 9,266만 원)
- 건폐율 58.80% / 용적률 176.13%
- 건축년도: 1996년
- 근처 지하철역: 화곡역
화곡역 역세권 일반상업지역으로, 37억 거래·대지 평당 9,266만 원 가격대의 강서 도심형 자산입니다. 30억대 후반 매입 진입이 가능하다는 점에서 강서·서남권 첫 빌딩 매입 수요와 결이 맞습니다.
BLOC 시사점
8개 자치구·30.1억부터 292억까지 8건의 사례에서 BLOC이 주목한 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 도심 코어(종로 신문로1가 292억, 종로2가 115억)에서는 대지 평당가가 30,000만 원~40,000만 원대를 형성하며 일반상업지역·고용적률 활용이 결정 변수로 작동합니다. 둘째, 도심 외 거점(광진 화양동 245억, 용산 이태원 113.5억)에서는 대지 면적과 준공 연한이 임대 운용·재개발 시나리오의 핵심이며, 200억대 자산도 도심 외에서 충분히 형성됩니다. 셋째, 마포 신수동 55.8억·망원 30.1억·중구 충무로 41.8억·강서 화곡 37억 구간은 50억대 이하 빌딩 매입의 현실적 선택지를 보여줍니다. BLOC은 권역·가격대·용도지역의 조합이 곧 자산의 수익 시나리오를 결정한다는 점을 다시 한번 확인합니다.
