안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
서울 빌딩 시장은 강남·강북의 코어 권역뿐 아니라, 도심 외곽의 한남·홍대·상암 권역에서도 꾸준한 거래가 이어지고 있습니다. 이번 칼럼에서는 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 2025년 5월 22일부터 5월 28일 사이 계약된 용산구·마포구 빌딩 6건을 정리합니다. 본 자료는 참고용이며 금액 및 세부 내용은 추후 변경될 수 있다는 점을 미리 안내드립니다.
용산·마포 권역으로 옮겨가는 꼬마빌딩 투자 흐름
강남·서초 코어가 평당가 부담을 키우면서, 23억대부터 93억대까지 진입 폭이 넓은 용산·마포 권역이 중소형 자산가의 새로운 사냥터로 부상하고 있습니다. 용산은 한남뉴타운·용산공원·국제업무지구 등 굵직한 개발 동력이 누적되어 있고, 마포는 홍대·합정·연남·DMC 등 상권 다변화가 진행 중이라 토지 단가 대비 임대 회전이 안정적입니다. 이번 6건은 2종·3종 일반주거 위주의 꼬마빌딩 표본으로, 권역별 입지 프리미엄이 평당가에 어떻게 반영되는지 비교하기에 적합합니다.
용산구 한남동 727-4 — 한남 신축급 93억 자산
건물 개요
- 소재지: 용산구 한남동 727-4
- 거래금액: 93억 원 (930,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 198.00㎡ (59.90평 / 평당 15,527만 원)
- 연면적: 328.11㎡ (99.25평 / 평당 9,370만 원)
- 용적률: 199.97%
- 건축년도: 2021
Selling Point
- 2021년 준공 신축급으로 관리·임대 회전이 용이
- 평당 대지가 1억 5천대 — 한남 코어 대비 합리적 진입
- 용적률 199.97%로 2종 일반주거 상한선까지 채운 효율 설계
- 외국인 관광·고급 주거 수요가 누적된 한남·이태원 상권 도보권
용산구 보광동 91-1 — 한남뉴타운 인접 70억 자산
건물 개요
- 소재지: 용산구 보광동 91-1
- 거래금액: 70억 원 (700,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 145.00㎡ (43.86평 / 평당 15,959만 원)
- 연면적: 204.54㎡ (61.87평 / 평당 11,313만 원)
- 용적률: 94.04%
- 건축년도: 1985
Selling Point
- 1985년 준공 자산이지만 용적률 94.04%로 증축·재건축 여지 충분
- 한남뉴타운 정비구역 인접 입지로 중장기 가치 모멘텀
- 평당 대지가 1억 5,959만 원 — 한남동 대비 진입가 완화
- 보광동 골목 상권과 한강진역 도보권 연결
용산구 용산동2가 1-92 — 1종 일반주거 23.5억 진입
건물 개요
- 소재지: 용산구 용산동2가 1-92
- 거래금액: 23.5억 원 (235,000만 원)
- 용도지역: 제1종일반주거
- 대지: 118.30㎡ (35.79평 / 평당 6,567만 원)
- 연면적: 174.60㎡ (52.82평 / 평당 4,449만 원)
- 용적률: 98.39%
- 건축년도: 1984
Selling Point
- 1종 일반주거 35평대 대지의 합리적 23.5억 진입가
- 평당 대지가 6,567만 원으로 용산권 중 가격 부담 가장 낮음
- 용산공원·국제업무지구 개발 라인업의 배후 입지
- 임대 다운사이즈가 가능한 소형 자산으로 개인 자산가에 적합
마포구 서교동 328-24 — 홍대 권역 70평대 85억 자산
건물 개요
- 소재지: 마포구 서교동 328-24
- 거래금액: 85억 원 (850,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 231.50㎡ (70.03평 / 평당 12,138만 원)
- 연면적: 590.48㎡ (178.62평 / 평당 4,759만 원)
- 용적률: 196.63%
- 건축년도: 2007
Selling Point
- 서교동 70평대 대지 + 연면적 178.62평의 임대수익형 구조
- 용적률 196.63%로 2종 한도 가까이 활용한 고밀 설계
- 평당 연면적 단가 4,759만 원으로 환산 임대 회전 효율
- 홍대 상권·합정·연남 배후 수요가 누적된 핵심 입지
마포구 동교동 150-2 — 경의선숲길 인접 51억 임대형
건물 개요
- 소재지: 마포구 동교동 150-2
- 거래금액: 51억 원 (510,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 160.70㎡ (48.61평 / 평당 10,491만 원)
- 연면적: 385.94㎡ (116.75평 / 평당 4,368만 원)
- 용적률: 193.07%
- 건축년도: 1996
Selling Point
- 동교동 48평대 대지 위 연면적 116.75평의 임대형 빌딩
- 평당 연면적가 4,368만 원으로 임대 수익 환산이 유리
- 1996년 준공이지만 용적률 193.07%로 활용 여력 보유
- 홍대입구역·경의선숲길 도보권 핵심 동선
마포구 상암동 34 — DMC 배후 신축 33억 자산
건물 개요
- 소재지: 마포구 상암동 34
- 거래금액: 33억 원 (330,000만 원)
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 132.00㎡ (39.93평 / 평당 8,264만 원)
- 연면적: 307.48㎡ (93.01평 / 평당 3,548만 원)
- 용적률: 233.81%
- 건축년도: 2023
Selling Point
- 2023년 준공 신축급, 3종 일반주거 233.81% 고밀 활용
- 평당 연면적 단가 3,548만 원으로 권역 내 가장 효율적 단가
- DMC·방송사 클러스터의 안정적 임차 수요 배후
- 상암 신축 공급이 제한적인 점에서 희소성 보유
BLOC 시사점
이번 용산·마포 6건은 23.5억대부터 93억대까지 가격 스펙트럼이 넓게 분포한 표본입니다. 평당 대지가 기준으로 보면 한남·보광이 1억 5천대를 형성하며 권역 프리미엄을 입증한 반면, 용산동2가는 6,567만 원으로 진입 부담이 가장 낮습니다. 마포 권역은 서교·동교가 1억대(12,138만 원·10,491만 원), 상암이 8,264만 원으로 분기되어 상권 깊이와 신축 비중에 따른 단가 차이를 보여줍니다. 신축 자산은 한남 2021년 / 상암 2023년 두 건으로, 용적률 200% 안팎까지 끌어올린 효율형 설계가 공통점이며 임대 회전이 유리합니다. 반대로 보광·용산동2가·동교동은 1980~90년대 자산으로 용적률 여력이 남아 있어 증축·리모델링 시나리오가 유효합니다. BLOC은 권역별 평당 대지가, 용적률 활용도, 신축 여부를 한 표로 비교하는 의사결정 프레임을 권장합니다.
