안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
빌딩 매매 거래량, 작년 대비 절반으로 축소
빌딩 매매시장의 거래량이 작년에 비해 약 50% 가까이 반 토막이 났습니다. 아파트를 중심으로 부동산 경기는 조금씩 살아나는 모습을 보이고 있지만, 상업용 부동산시장은 여전히 거래 절벽에서 빠져나오지 못하고 있는 상황입니다. 금리, 대출 환경, 투자 심리가 동시에 위축되며 시장 전반의 체력이 약해진 모습입니다.
국토교통부 통계 자료에 따르면 올해 상반기 전국 업무시설 거래량은 7월 11일 기준 6000건 수준으로, 지난해 상반기 1만 2천 건 수준에 비해 약 50% 수준으로 줄어들었습니다. 이는 단순한 계절적 둔화가 아니라 상업용 자산을 둘러싼 자금 조달 구조 자체가 바뀌고 있다는 점을 시사합니다. 매수 측에서는 레버리지 비용이 높아지고, 매도 측은 가격 조정에 소극적인 상황이 맞물리며 시장의 가격 발견 기능이 정상적으로 작동하지 않는 국면에 들어섰다는 평가가 가능합니다.
서울 시장에서 더 두드러진 거래 위축
빌딩 매매 거래량이 줄어든 것은 서울에서 더 확연히 눈에 띄었습니다. 서울 상업용 부동산 시장 거래량은 지난해 1600건에서 올해 상반기 600건으로 약 40%가 줄었습니다. 전국 평균보다 낙폭이 두드러지지는 않지만, 절대 거래 건수 기준으로 시장의 유동성이 크게 줄었다는 점이 핵심입니다.
빌딩 매매시장의 거래량은 작년 2022년 하반기 기준 2008년 금융위기 수준까지 떨어졌습니다. 이는 13년 만에 최저 거래량이었는데요, 그 이후로 올해 1월 최저점을 찍은 이후 2월부터 현재까지 증가세를 기록하고 있습니다. 다만 회복의 폭과 속도는 시장 참여자들의 기대보다 더디고, 자산 규모별로도 양극화가 뚜렷합니다. 회복 곡선이 V자형이 아닌 완만한 L자에 가깝게 형성되고 있다는 점은, 이번 거래 위축이 단기 충격이 아니라 구조적 자금 환경의 변화에서 비롯됐다는 진단을 뒷받침합니다.
꼬마빌딩 쏠림과 거래 규모 축소
거래량을 좀 더 살펴보면, 올해 빌딩 매매 전체 거래량 중 76.2%가 꼬마빌딩입니다. 그중에서도 50억 미만 빌딩은 전체 거래량의 60% 이상을 차지합니다. 즉, 회복 흐름의 대부분이 소형·중형 꼬마빌딩 구간에서 나오고 있다는 의미이며, 시장의 모멘텀이 특정 가격대에 집중되어 있다는 점이 분명히 드러납니다.
반면 대형 빌딩의 거래는 전무합니다. 모두 꼬마빌딩의 소형과 중형 사이즈에서 발생한 거래이고, 이런 이유로 거래량 증가 대비 거래 금액 규모는 직전 월 대비 더 감소되었습니다. 300억 이상 빌딩의 거래는 단 3건에 불과했습니다. 거래 건수의 일부 회복이 곧 거래 금액의 회복으로 이어지지 않는 비대칭이 뚜렷합니다.
강남구 거래도 급감, 거래금액 75% 감소
5월 한 달간 발생한 GBD 강남구 거래량은 20건이며 전년 동월 대비 58.3% 하락했고, 거래금액은 2,461억 원으로 전년 대비 75.3% 줄어든 금액입니다. 핵심 권역인 강남에서도 건수보다 금액의 낙폭이 훨씬 큽니다. 이는 대형 빌딩 매수자가 사실상 시장에서 사라졌다는 점, 그리고 중소형 자산 중심으로만 손바뀜이 일어나고 있다는 사실을 다시 한번 보여줍니다.
금리 동결에도 오르는 대출금리
기준금리는 4차례 동결을 했지만 시중은행 대출금리는 오히려 상승세입니다. 그 이유는 대출금리를 결정하는 은행의 채권금리가 높기 때문입니다. 정책금리와 시장금리의 디커플링이 지속되는 한, 빌딩 투자자가 체감하는 자금 비용은 쉽게 낮아지지 않습니다.
금리와 직접적으로 영향을 받는 빌딩 시장은 대출금리 일시적 상승으로 거래량이 소폭 낮아질 걸로도 예상이 됩니다. 아직까지 거래량이 다 회복하지 못하고, 거래되는 전체 빌딩 금액의 70%를 꼬마빌딩이 차지하는 만큼 시장을 보다 보수적으로 보는 투자자들이 더 많다는 걸 알 수 있습니다.
BLOC 시사점
현재 시장에서는 추가적인 자금이 더 들어가지 않고, 시중 호가보다 낮은 빌딩들과 중심지 이외의 빌딩들의 매물대가 많이 쌓일 걸로 예상됩니다. 매수자 입장에서는 가격 조정 폭이 큰 비중심지 자산이나 호가 대비 할인된 꼬마빌딩에서 선별적인 기회가 열릴 가능성이 있지만, 동시에 환금성 리스크가 함께 커지는 구간이라는 점도 고려해야 합니다.
당장에 투자를 고려하는 것보다 현금을 쥐고 있으면서 기회를 기다리는 면모가 필요한 시장입니다. BLOC는 거래량 회복의 절대 수준, 50억 미만 구간과 대형 빌딩 구간의 비대칭, 그리고 채권금리 흐름에 따른 시중 대출금리 추이를 함께 모니터링하며 다음 매수 타이밍의 신호를 점검할 시점이라고 봅니다.
