안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
강남구 건물 투자, 어디가 가장 좋을까
강남구는 서울 상업용 부동산의 코어 마켓이지만, 막상 "강남구 어디에 투자해야 하느냐"는 질문을 받으면 답이 단순하지 않습니다. BLOC은 강남구의 투자 입지를 다음 네 개의 광대로 축으로 나누어 살펴보았습니다.
- 강남 대로
- 도산 대로
- 테헤란로
- 영동 대로
각 축은 법정동·역세권·용도지역·상권 성격이 모두 다르며, 같은 강남구라도 어느 라인에 서느냐에 따라 매매가, 평당가, 임차 수요, 그리고 향후 지가 상승 여력이 크게 갈립니다.
강남 대로 — 신사·논현·반포로 갈리는 입지 서열
강남 대로는 신사역, 논현역, 신논현역, 강남역을 잇는 강남구 서측 핵심 축입니다.
신사역(3호선, 신분당선)
신사역을 기준으로 왼쪽은 반포동, 오른쪽은 신사동과 논현동이 위치해 있습니다. 대로변 역세권을 제외하고 이면으로 들어갈 경우, 수요가 가장 많이 몰리는 입지는 다음 순서입니다.
- 1순위: 신사동
- 2순위: 논현동
- 3순위: 반포동
논현역(7호선, 신분당선)
논현역을 기준으로는 학동 공원 쪽에 자리한 논현동 라인이 1순위입니다. 영동시장 라인이 2순위, 반포동이 3순위로 평가됩니다. 같은 논현역세권이라도 학동공원 방향과 영동시장 방향이 받는 임차·매수 수요는 분명한 차이를 보입니다.
신논현역(신분당선, 9호선)
신논현역 쪽은 왼쪽 7번 출구 라인이 일반상업지로 형성되어 있으며, 서울 강남권에서도 가장 유명한 먹자 상권 중 하나가 이 축에 자리 잡고 있습니다.
6번 출구 쪽 라인 역시 먹자 상권으로 형성되어 있어 투자가치가 높지만, 한쪽 더 이면으로 들어가면 2종 일반주거지역과 1종 라인으로 구성되어 있어 투자가치가 다소 떨어집니다.
- 1순위: 7번 출구 쪽 서초동
- 2순위: 6번 출구 쪽 역삼동
강남역(2호선, 신분당선)
강남역은 각 출구마다 일반 상업지가 섞여 있고 복합 상권이 잘 발달해 있어, 어느 쪽이 더 나은 투자처라고 평가하기에는 큰 의미가 없습니다. 출구별로 업종 구성과 임차 수요가 거의 균형 잡혀 있다는 점이 오히려 강남역의 특징입니다.
테헤란로 — 남쪽보다 북쪽이 우선
테헤란로는 강남구를 대표하는 업무 빌딩이 즐비한 라인입니다. 강남역보다 오피스 상권이 한층 두텁고, 기관·법인 임차 수요가 안정적으로 받쳐주는 축이라는 점에서 다른 대로와 결이 다릅니다.
테헤란로 기준으로 보면 라인은 남쪽과 북쪽으로 나누어집니다. 투자 방향성을 묻는다면, BLOC은 남쪽보다 북쪽으로 검토할 것을 권합니다.
이유는 단순합니다. 남쪽은 상권과 다른 노선이 연결되는 접점이 부족해 교통 노선이 많이 불편합니다. 그렇기에 오피스 건물과 다가구·다세대 주택 건물이 복합되어 있어 투자가치가 다른 강남구 축에 비해 상대적으로 떨어집니다.
지적 편집도를 자세히 보면 필지가 여러 개로 잘게 나누어져 있어 소액대 건물들이 많이 포진된 지역입니다. 결과적으로 단지 단위의 큰 그림이 그려지기 어렵고, 지가 상승 여력 또한 더딘 흐름을 보입니다.
BLOC 역시 테헤란로 남쪽으로는 저렴한 건물이나 대로변을 제외하고는 잘 추천하지 않습니다. 금액이 조금 더 높더라도 테헤란로 북쪽으로 투자를 검토하는 편이 중장기 관점에서 유리합니다.
도산 대로 — 신사·청담을 끼고 있는 저평가 구간
도산 대로는 북쪽에 위치하느냐, 남쪽에 위치하느냐에 따라 법정동이 달라집니다. 북쪽에 위치하면 신사동·청담동, 남쪽에 위치하면 대부분 논현동으로 구성되어 있습니다.
강남구 투자에서 1순위 라인은 신사동과 청담동입니다. 따라서 북쪽에 위치한 도산 대로 라인이 좋고, 대로변이 아닌 이면에 자리한 건물 역시 북쪽 신사동·청담동 쪽이 우위에 있습니다.
영동 대로 — 삼성역·봉은사역의 개발 모멘텀
영동 대로는 법정동이 청담동과 삼성동으로 나누어져 있습니다. 영동대교 남단부터 청담역 사이의 영동 대로 대로변은 어디에 위치해 있는지가 크게 중요하지 않습니다. 가격 차이가 크지 않기 때문입니다.
영동 대로에서 가장 좋은 투자처는 삼성역과 봉은사역입니다.
- 봉은사역 5번·6번 출구 라인은 현대자동차 한전 부지 개발 이슈가 있어 투자처로는 가장 1순위입니다.
- 삼성역 부근은 7번·8번 출구와 4번·3번 출구 쪽이 투자처로 좋습니다.
- 반대로 1번·2번 출구 쪽은 상권 확장에 한계가 있어, 삼성역 권역 내에서 투자가치가 가장 낮은 구간으로 평가됩니다.
BLOC 시사점
이 4가지 대로변 중에서 강남구 건물 투자를 검토한다고 한다면, BLOC은 가장 저평가되어 있는 대로 중 하나로 도산대로를 꼽습니다.
도산 대로는 현재까지 평당 3억에서 4억 수준에 머물러 있어 다른 대로변에 비해 상승 여력이 많이 남아 있고, 강남구 내에서도 가장 상급지인 신사동과 청담동을 끼고 있어 거래량이 가장 활발한 섹터 중 하나입니다.
정리하면, 강남구 건물 투자의 우선순위는 단순히 "강남구냐 아니냐"가 아니라 "어느 대로의 어느 라인, 어느 출구냐"에서 갈립니다. 동일한 강남구라 해도 신논현 7번 출구와 6번 출구, 삼성역 8번 출구와 1번 출구의 미래 가치는 동일하지 않습니다. 본 칼럼은 광대로 축을 기준으로 한 입지 비교 시각이며, 다음 편에서는 각 축의 사례를 보다 구체적으로 살펴볼 예정입니다.
